以“梯控”催交物業費，真的合法嗎
2022/8/30 9:35:17點擊：
據了解，因業主未交物業費，小區電梯設置“梯控”控制業主出行的現象，在多地均有出現，引發了很多業主投訴。有物業公司表示，之所以采取這一做法，也是逼不得已，“有的業主一直拖欠物業費，讓物業公司的正常運營受到影響”。而業主卻表示，不交物業費是因為物業管理服務不到位。
日前，有網民在人民網“領導留言板”向遼寧省撫順市新撫區委書記留言稱，“因未按時交納物業費，物業設置電梯門禁卡，管制業主回家”。對此，新撫區委回復稱，對于欠費用戶電梯卡升級管理的問題，物業公司未違反物業管理條例及物業公司行業內普遍規則（據澎湃新聞5月10日消息）。
物業管理服務不到位——業主拒交物業費——物業公司設置梯控或者斷水斷電——物業服務質量下降……現實生活中，物業公司與業主之間經常因為物業費的交納問題陷入惡性循環，形成僵局。
“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費”，這是法律禁止性規定，任何人不得違反。但實踐中，有不少單位和個人對此存在誤解。比如，有人認為只要物業服務合同約定了，就可以用停止供水、供電等方式催交物業費；還有人認為，這種方式屬于物業行業內普遍規則，并不違法。然而，供水、供電、供氣是業主與水、電、氣第三方公司之間發生的法律關系，物業服務人無權阻礙該法律行為的履行，即便合同中作了相關約定，也屬于違反公序良俗，應認定為無效條款。
嚴格來講，拒交物業費屬于違約，但是物業公司的催交也應依法進行。根據民法典第944條和物業管理條例第64條等規定，業主違反約定逾期不支付物業費，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁，但是不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
民法典規定如此清晰，實踐中以“梯控”等方式催交物業費的現象仍屢次出現，甚至有相當一部分人支持這種做法，說明有關部門和物業公司對相關法律規定存在很大認識誤區。對此，相關部門應以此為契機，針對與群眾日常生活息息相關的領域，加大普法宣傳力度，提高業主和物業服務人的依法維權意識，推動民法典更好落地落實。同時，行政監管部門和物業公司也應充分發揮智慧，完善措施，通過設置合理的責任機制讓不交物業費的業主付出相應代價，只有這樣，才能構建更加和諧美好的社區環境。
不交物業費不能乘電梯，其實就是停水、停電、停氣的翻版。從物權的角度來看，業主對房屋依法享有占有、使用、收益和處分權，該權利是排他性的，任何人不得限制其對房屋及其附屬設施的占有和使用。電梯作為住宅的一部分，小區所有業主均對其享有使用權，如果物業公司擅自以“梯控”來強迫業主交納物業費，則會破壞業主的基本生活條件，涉嫌侵權。如果因此給業主造成經濟或人身損失，物業公司需承擔相應的法律責任。
作者：陸青
來源：檢察日報正義網
日前，有網民在人民網“領導留言板”向遼寧省撫順市新撫區委書記留言稱，“因未按時交納物業費，物業設置電梯門禁卡，管制業主回家”。對此，新撫區委回復稱，對于欠費用戶電梯卡升級管理的問題，物業公司未違反物業管理條例及物業公司行業內普遍規則（據澎湃新聞5月10日消息）。
物業管理服務不到位——業主拒交物業費——物業公司設置梯控或者斷水斷電——物業服務質量下降……現實生活中，物業公司與業主之間經常因為物業費的交納問題陷入惡性循環，形成僵局。
“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費”，這是法律禁止性規定，任何人不得違反。但實踐中，有不少單位和個人對此存在誤解。比如，有人認為只要物業服務合同約定了，就可以用停止供水、供電等方式催交物業費；還有人認為，這種方式屬于物業行業內普遍規則，并不違法。然而，供水、供電、供氣是業主與水、電、氣第三方公司之間發生的法律關系，物業服務人無權阻礙該法律行為的履行，即便合同中作了相關約定，也屬于違反公序良俗，應認定為無效條款。
嚴格來講，拒交物業費屬于違約，但是物業公司的催交也應依法進行。根據民法典第944條和物業管理條例第64條等規定，業主違反約定逾期不支付物業費，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁，但是不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
民法典規定如此清晰，實踐中以“梯控”等方式催交物業費的現象仍屢次出現，甚至有相當一部分人支持這種做法，說明有關部門和物業公司對相關法律規定存在很大認識誤區。對此，相關部門應以此為契機，針對與群眾日常生活息息相關的領域，加大普法宣傳力度，提高業主和物業服務人的依法維權意識，推動民法典更好落地落實。同時，行政監管部門和物業公司也應充分發揮智慧，完善措施，通過設置合理的責任機制讓不交物業費的業主付出相應代價，只有這樣，才能構建更加和諧美好的社區環境。
不交物業費不能乘電梯，其實就是停水、停電、停氣的翻版。從物權的角度來看，業主對房屋依法享有占有、使用、收益和處分權，該權利是排他性的，任何人不得限制其對房屋及其附屬設施的占有和使用。電梯作為住宅的一部分，小區所有業主均對其享有使用權，如果物業公司擅自以“梯控”來強迫業主交納物業費，則會破壞業主的基本生活條件，涉嫌侵權。如果因此給業主造成經濟或人身損失，物業公司需承擔相應的法律責任。
作者：陸青
來源：檢察日報正義網
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